Le rachat de soulte : principe et fonctionnement

Après un divorce ou décès, la gestion d’un bien immobilier classique est souvent rendue difficile à cause de l’indivision dont il est frappé. Lorsque l’une des parties souhaite conserver seule la propriété du bien, procéder au rachat de soulte est la solution évoquée. Plus de détails sur cette opération.

Qu’est-ce qu’une soulte ?

Une soulte est un montant versé par une personne pour sortir de l’indivision d’un bien immobilier et en devenir l’unique propriétaire.

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C’est un terme juridique qu’on utilise dans le cadre d’un contrat de partage ou d’échange, notamment lors du divorce sous le régime de la communauté de biens, la succession ou la donation. L’opération s’effectue sous la supervision d’un officier public, c’est-à-dire devant notaire qui la rend légale par un acte notarié.

Le principe du rachat de soulte

Le rachat de soultes intervient en cas de divorce ou de succession. L’un des indivisaires décide de racheter la part d’un indivisaire, un héritier ou un ex-époux. Par cette opération, la personne qui procède au rachat des parts détient seule la propriété immobilière des lots en indivision.

Il s’agit donc d’une compensation financière versée à l’autre dans le but d’obtenir la pleine propriété sur un bien en indivision (acquis ensemble).

Note importante : La réalisation de l’opération est conditionnée à une entente par consentement mutuel. Si l’autre partie manifeste son refus, le rachat total de la soulte ne peut avoir lieu. Il faudra alors faire appel au juge aux affaires familiales pour évaluer le prix du bien.

Montant du rachat de soulte

Les deux parties peuvent s’entendre sur le prix de rachat de soulte à l’amiable. Si elles ne parviennent pas à un accord pour racheter les parts, l’intervention d’un notaire sera requise. Il se base sur les prix du marché au moment du partage pour fixer l’assiette du droit de partage. 

En plus de la part de chaque partie, le notaire va également tenir compte d’un prêt immobilier en cours s’il existe en rédigeant l’acte liquidatif. Le remboursement du passif (crédit en cours) sera joint à la quote-part à verser par l’acquéreur qui envisage le rachat de la part de propriété du bien indivis.

Comment financer le rachat de soulte

Pour financer le versement d’une soulte, vous pouvez procéder de deux principales manières :

• D’abord, le financement peut provenir d’un apport personnel sans contracter de dettes.
• Ensuite, dans le cas où vous ne disposez pas d’assez de fonds, une demande de financement pourrait résoudre le problème.

La solution la mieux adaptée à la deuxième situation serait d’opter pour le rachat de crédit. Cette opération de rachat a pour but de diminuer votre taux d’emprunt par un mécanisme de regroupement des prêts en cours.

Le regroupement de crédits en une seule mensualité permet de bénéficier d’un taux unique pour votre prêt hypothécaire. Il permet également de bénéficier d’un allègement de vos remboursements mensuels.  

L’avantage d’obtenir un nouveau crédit immobilier se trouve dans l’allongement de la durée totale du remboursement pour réduire le montant des mensualités.

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Dans ce cas, un courtier pourrait aider l’emprunteur à établir une demande de rachat auprès d’un établissement bancaire prêteur. Grâce à son réseau, l’établissement de courtage est capable de trouver un nouveau prêt bancaire avec ou sans co-emprunteur au meilleur taux d’endettement possible pour les emprunteurs.

Quels sont les frais liés au rachat de soulte ?

En dehors du remboursement du crédit en cours dû aux créanciers sur le patrimoine immobilier acquis en indivision, le rachat de soulte inclut des frais de divers ordres comme :

• Des émoluments ou frais de notaire dont le prix varie d’un professionnel à l’autre
• Les droits de mutation, frais supplémentaires et diverses taxes que le notaire reverse aux Trésor Public et aux collectivités locales
• Des frais de garantie et pénalités de remboursement anticipé si le bien immobilier fait l’objet de crédits en cours.

Qui paie les frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Solder les honoraires de notaires dépend de la situation dans laquelle on se trouve entre le divorce et la succession. 

• Dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel, chaque marié doit verser ses frais de notaire. Cette action doit s’effectuer indépendamment de leur régime matrimonial ou régime légal contenu dans le contrat de mariage
• Pour la succession, les successeurs doivent s’acquitter chacun à son niveau des frais de notaire pour le partage des biens immobiliers.

Simulation de rachat de soulte

Pour calculer le rachat de crédits souscrits, il faut considérer qu’on se trouve soit dans un cas de divorce, soit dans une succession.

Vous devez surtout veiller à ce que les charges générées par cette procédure n’excèdent pas votre budget.

En cas de divorce, le calcul se fait sur la base suivante :

Valeur actuelle du bien (considérant la plus-value par rapport au marché actuel) /2 – montant du capital restant dû (ou valeur nette du crédit hypothécaire restant dû) /2

En illustration, pour un couple dont l’hypothèque s’élève à 50 000 euros et la valeur du bien immobilier acquis 200 000 euros, le montant total du rachat de soulte sera :

(Prix de vente de la maison /2) – (montant du capital restant dû /2)

Soit : (200 000€ /2) – 50 000€ /2) = 75 000 €.

Un conjoint devra verser à l’autre 75 000 € pour devenir seul propriétaire de la résidence principale.

Pour la succession, le calcul s’effectue sur la base suivante :

Valeur réelle du bien – la part indivise des autres héritiers (déterminée dans le testament ou après arrangement ou décision du juge).

Conclusion 

Après le divorce, les conjoints se demandent souvent comment faire pour garder la propriété du bien acheté en commun.

Dans ce cas, il faut s’entendre dans un partage amiable sur la somme d’une soulte versée à l’autre part. Si les deux parties n’y arrivent pas, elles peuvent avoir recours à un notaire. Celui-ci va évaluer les biens indivis avant d’indiquer la valeur des parts.

Lorsque l’opération de paiement de la soulte est engagée, la question du financement du rachat de soulte intervient. La meilleure solution serait d’opter pour un rachat de crédit. Toutefois, cette procédure comporte des frais supplémentaires à prendre en compte.