Comment racheter ses crédits quand on est propriétaire ?

Comme son nom l’indique, le rachat de crédit propriétaire est une opération financière qui est destinée aux propriétaires. En sont donc exclus les locataires, ou les personnes qui ne sont pas totalement propriétaires.

Même les propriétaires peuvent traverser des périodes difficiles, et pour éviter un dossier de surendettement ou la faillite personnelle, le rachat de crédit reste une alternative intéressante qui permet de sauvegarder d’une certaine manière le patrimoine tout en remboursant ses emprunts.

Quels sont les propriétaires concernés par le rachat de crédit ?

Les propriétaires concernés par cette opération sont de deux types

• Ceux ayant un crédit immobilier en cours ou propriétaire accédant (primo accédant inclus): ce dernier possède un crédit, prêt immobilier à rembourser en plus des dettes à la consommation ou des prêts personnels.
  
  

L’objectif de l’opération de rachat de crédit est de pouvoir rééquilibrer le budget ou dégager de la trésorerie pour envisager de nouveaux projets.

• Ceux ayant fini de rembourser leur prêt ou propriétaire acquitté : ce profil concerne les propriétaires qui ont fini de payer leur crédit et souhaitent réinvestir pour constituer un patrimoine un peu plus conséquent, anticiper une baisse de revenu avec le passage à la retraite ou préparer un legs pour les enfants. Les dettes à la consommation en cours constituent un frein pour l’accomplissement de ce projet

Comme le rachat de crédit classique, le rachat de crédit propriétaire permettra à au propriétaire de pouvoir regrouper toutes les créances en une seule mensualité fixe. ce procédé permet aussi, si c’est possible de dégager de la trésorerie pour des travaux par exemple ou un autre achat.

Définition de la propriété

Quels sont les différents types de propriétaires ?

Le droit de propriété est l’addition de plusieurs droits :

• Celui de jouir d’un bien
• Celui de pouvoir l’utiliser
• Celui d’en percevoir les fruits (ou revenus)

Le droit de propriété peut être démembré ou appartenir à une seule personne. Dans ce cas on parle de pleine propriété, lorsque le droit appartient à plusieurs personnes on parle d’indivision.

Deux éléments construisent la propriété d’un bien : l’usufruit (l’usus, le fructus) et la nue-propriété (l’abusus)

Usufruit :

le mot « usufruit » vient du latin « usus » qui correspond du point de vue juridique au droit d’user d’un bien, « fructus » qui renvoie à la jouissance d’un bien. C’est le droit de pouvoir jouir d’un bien ou d’une chose (l’utiliser), d’en percevoir les fruits (les loyers par exemple) sans pour autant avoir le droit d’en disposer (le détruire, le vendre).

L’usufruitier a l’obligation de veiller à la bonne conservation du bien et de faire les réparations nécessaires d’entretien. Si l’usufruitier souhaite donner à bail le bien, il faut l’autorisation du nu-propriétaire.

L’usufruit a une durée indéterminée. Lorsqu’il est donné à une personne physique, et ce droit s’achève à la mort de cette dernière. Un exemple courant de ce principe c’est le viager. Par contre lorsqu’il s’agit d’une personne morale, la durée de l’usufruit est de 30 ans maximum.

La nue-propriété :

correspond à l’abusus, c’est la propriété du bien. C’est le droit de posséder quelque chose ou un bien. Le propriétaire en a la jouissance sans en percevoir des revenus.

Il existe 4 types de bien en nue-propriété :

• Le bien immobilier
• Les parts de Société civile de placement immobilier (SCPI)
• Les contrats d’assurance vie
• Les parts de société

Le nu propriétaire ne peut nuire aux droits de l’usufruitier (article 599 du code civil) et est tenu de s’acquitter des gros travaux afférents au bien (travaux portant sur la structure c’est-à-dire les murs, les voûtes, les digues, les clôtures)

La pleine propriété :

correspond à l’addition usus, fructus, abusus. Il s’agit du droit de pouvoir utiliser une chose ou un bien, d’en disposer et de percevoir des revenus.  

Comment accéder à la propriété ?

L’accès à la propriété se réalise dans 60% des cas grâce à un prêt immobilier.

L’accès à la propriété est facilité par les pouvoirs publics. Il y a des dispositions prévues pour les ménages modestes qui envisagent d’être propriétaires d’un logement ancien ou neuf.

L’Etat dispose d’un panel d’outils et d’aider pour accompagner les ménages vers la propriété, on parle d’accession sociale.

Selon un sondage des Notaires de France publié en 2019, 40% des français font de l’accession à la propriété une question importante, pour 70% d’entre eux c’est un objectif de vie. Parmi les dispositifs prévus par l’administration nous avons :

Le Prêt social de location-accession (PSLA)

Il s’agit d’un dispositif créé pour faciliter l’accès à la propriété pour un ménage modeste sans apport initial.

Ce prêt conventionné est accordé à des organismes HLM (habitat à loyer modéré), à des SEM (sociétés d’économie mixte), à des promoteurs privés pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs qui feront l’objet de location-accession.

Les organismes doivent pour avoir le prêt, obtenir un agrément préfectoral et signer une convention. Cette convention détermine le périmètre des opérations que les organismes peuvent faire.

Les opérations éligibles sont :

• acquisition-amélioration de logements anciens, à condition que le programme de travaux dont ils font l’objet représente au moins 25 % du coût total de l’opération et permette au logement d’atteindre une performance énergétique au minimum équivalant à une classe énergie E (ces conditions ont été alignées sur celles du PTZ ancien de façon à permettre le financement d’une acquisition en PSLA dans l’ancien par un PTZ ancien) ;
• Les opérations assimilées à la construction de logements neufs au sens de la TVA ;
• Les opérations d’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation.

Une phase locative de 6 mois est désormais obligatoire. Les pièces justificatives et les obligations des organismes sont détaillées dans l’arrêté du 12 novembre 2020

(Arrêté du 12 novembre 2020 modifiant l’arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière et l’arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d’application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété).

Prêt à taux zéro (PTZ)

Pour pouvoir prétendre à un prêt à taux zéro, il faut être second occupant d’un logement faisant l’objet d’un PLSA.

De plus, il faut pouvoir remplir ces deux conditions à la fois :

• La prise de congé du premier occupant est de moins de six mois après son emménagement.

• A la date de l’emménagement du second occupant, le bien a mois de 5 ans d’ancienneté.

Pour justifier du respect de ces critères, il suffit d’établir une attestation sur l’honneur par le vendeur. Un modèle type est disponible.

Quels sont les avantages du rachat de crédit propriétaire ?

Le regroupement de crédit est une opération avantageuse pour le propriétaire qui souhaite rééquilibrer son budget.

Le rachat de crédit a pour objectif de permettre une baisse du montant des mensualités tout en dégageant de la trésorerie pour de nouveaux projets, de la rénovation du bien (ce qui permet de valoriser ce dernier).

Lorsque le crédit immobilier n’est pas achevé, le rachat de crédit est une opération qui va permettre d’obtenir un taux plus avantageux et très intéressant si la tendance générale est à la baisse des taux d’emprunt.

Les solutions proposées au propriétaire vont dépendre de la prise ou non de garantie sur la nouvelle créance. On appelle garantie, l’assurance que l’emprunteur donne au prêteur afin de lui donner la certitude que le prêt sera remboursé. Avec une garantie, le propriétaire aura une offre de crédit avec un taux d’intérêt plus intéressant que s’il ne souscrit pas à une garantie.

Toutefois, une garantie dans une offre de prêt ce sont des frais en plus qu’il faudra ne pas oublier de compter lorsque arrivera le temps de comparer les différentes offres.

Quelles sont les garanties ?

Il existe 2 types de garanties :

–   Garanties réelles et personnelles : Dans ce cas, le propriétaire peut avoir recours à deux types de garantie. Le crédit sera sur 35ans maximum.

• La prise d’hypothèque :
  
  cette opération nécessite un passage par le notaire où l’organisme financier prendra une garantie sur le bien immobilier du propriétaire. L’idée étant que l’établissement financier garde la possibilité de vendre le bien en cas de défaillance du propriétaire dans le remboursement de ses traites de crédit.
  La fin de prêt dans le cadre spécifique des seniors exige que le propriétaire ait maximum 95ans.
  
• La prise de cautionnement :
  
  cette opération consiste au recours par le propriétaire à une société de caution pour pouvoir garantir son prêt. S’il vient à être défaillant, c’est la société qui prendre le relais. Pour ce service, le propriétaire reverse une commission de caution à la société.

De manière générale, les banques recommandent une mise en garantie comprise entre 80 et 90% de la valeur du bien au maximum.

Peut-on racheter un prêt immobilier sans garantie ?

Lorsque le propriétaire opte pour un rachat de crédit sans garantie, il y a des obligations qu’il devra satisfaire :

• Au niveau de l’âge :
  
  avoir 85 ans maximum à la fin de la durée du prêt
  
  
• Au niveau de la durée du nouveau crédit :
  
  Pour les propriétaires en cours d’acquisition et les propriétaires acquittés la durée est de 15 ans.
  
• Situation professionnelle :
  
  Il faut être soit salarié, fonctionnaire ou assimilés, contractuel de la fonction publique, pré-retraite ou retraités pour ce qui est des seniors.
  
  En d’autres termes, une situation professionnelle stable avec un contrat de travail à durée indéterminée (CDI), facilite grandement la faisabilité du dossier.
  Le versement de pensions, dans le cas des retraités, est aussi assimilée à une rentrée et source de revenus stable.

Quels sont les plafonds de regroupement de prêt immo ?

Le respect de ces critères permet de pouvoir bénéficier des plafonds suivants :

• 150 000 € pour le propriétaire en acquisition de propriété
• 200 000 € pour le propriétaire en pleine propriété ou propriétaire acquitté

Quels sont les inconvénients du rachat de crédit propriétaire ?

Le principal frein peut être l’âge lorsque l’on souhaite faire un rachat de crédit sans garantie, il faut avoir maximum 85 ans à la fin de la durée du prêt.

Si la mensualité baisse, en contrepartie le propriétaire s’engage sur une plus longue période pour ce qui concerne le remboursement du crédit avec garantie jusqu’à 35 ans, sans garantie 15 ans.

De plus, le recours à l’hypothèque ou à la garantie dans le rachat de crédit propriétaire engendre des frais supplémentaires, qu’il faut bien chiffrer avant de s’engager dans cette opération.

Afin de pouvoir mieux prendre sa décision, il est conseillé d’avoir recours à des simulateurs sur internet. Ils sont gratuits et n’engagent pas la personne qui y a recours. Ou plus simplement, avoir recours à un courtier ou à un mandataire qui accompagneront le propriétaire dans cette démarche.

Quelles sont les étapes d’un regroupement de crédit quand on est propriétaire ?

Le rachat de crédit propriétaire se déroule en 5 étapes :

1. Analyse de la situation financière et le recueil des informations sur l’opération de rachat de crédit (information disponible sur internet ou dans les établissements bancaires traditionnels)
2. Faire une simulation de rachat de crédits sur internet (ils sont à titre indicatif et ne prennent pas forcément en compte la situation du propriétaire dans sa globalité).
3. Comparer les offres pour trouver la plus intéressante : pour comparer il faut prendre en compte les éléments suivants le taux de prêt du rachat de crédits, la durée de remboursement du rachat de crédits, la mensualité du rachat de crédits, les assurances et garanties éventuelles, le coût global de l’opération, et les frais de dossier.
4. Réunir les documents nécessaires : cela varie d’un établissement financier à l’autre, toutefois systématiquement il est demandé une pièce d’identité, les trois derniers bulletins de salaires, les trois derniers relevés de l’ensemble des comptes bancaires, les tableaux d’amortissement et les offres de prêt d’emprunts en cours
5. Une fois l’offre validée par les deux parties : édition de l’offre de rachat de crédit et signature de crédit. Ce qui va changer c’est le recours à une garantie ou pas.

Afin de mettre toutes les chances de son côté, faut pouvoir étudier sa situation globale afin d’envisager de pouvoir avoir recours à cette opération lorsqu’on est propriétaire, à l’instar de l’âge. Il est toujours recommandé de se faire accompagner pour pouvoir éviter les écueils d’un mauvais montage qui pourrait aggraver la situation.